AFFITTO

AFFITTO

. Contratto di locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva (azienda, fondo rustico, brevetto, ecc.). Ha trovato una disciplina appropriata, distinta dalla locazione, soltanto nel codice civile del 1942.

Nel codice anteriore, quella che oggi rappresenta la più cospicua figura di affitto, l'affitto dei fondi rustici, aveva una disciplina particolare ma compresa nella locazione, e neppure nel codice 1942 si è attuato un distacco completo tra locazione ed affitto; dopo la sezione delle disposizioni generali della locazione e quella relativa ai fondi urbani, all'affitto è dedicata una terza sezione, sicché l'applicabilità delle norme della locazione, collegate al comune carattere di concessione temporanea in godimento mediante corrispettivo, è assicurata senza necessità di una espressa norma di richiamo.

Nessuna esigenza astratta induce il giurista a distinguere, nel concetto unitario del godimento, il godimento dei beni produttivi da quello dei beni improduttivi: non esistono due forme di usufrutto, una per i beni che sono idonei a soddisfare un bisogno direttamente e l'altra per i beni che servono di strumento per conseguire dei beni immediati. Così da un punto di vista teorico, non vi è motivo di distinzione per la locazione. La distinzione ha un fondamento economico.

Il contratto di affitto è il contratto con il quale ci si obbliga a permettere ad altri l'esercizio dell'impresa giovandosi di un bene nostro. Il dualismo tra impresa e proprietà qui si aderge in tutta la sua pienezza; interesse dell'imprenditore è quello di organizzare la propria attività nel modo più vantaggioso e di godere, per conseguenza, della massima libertà di scelta nei sistemi di combinazione. D'altra parte la spettanza dei beni al proprietario di essi deve essere completamente garantita; e per quanto l'interesse di lui abbia per oggetto la cosa nel suo aspetto statico (infatti egli è obbligato a non esercitare in modo concreto il godimento effettivo) pur tende a limitare energicamente la sfera di azione dell'imprenditore.

L'interesse alla restituzione del fondo influisce sulla condotta dell'imprenditore in due sensi: da un lato vieta di non usare del bene, e cioè obbliga ad esercitare l'impresa (se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessarî per la gestione di essa, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto), e quest'obbligo, che non esiste per la locazione, qui diventa fondamentale; dall'altro impone di esercitare le attività secondo le regole della buona tecnica, rispettando la destinazione economica del bene in modo che sempre sia idoneo alla produzione. Ma l'obbligo di conservare la cosa così da restituirla nello stato medesimo in cui fu ricevuta (obbligo caratteristico della locazione) è scomparso nell'affitto, perché è riconosciuto all'affittuario il potere di prendere le iniziative atte a favorire l'aumento di produttività purché non arrechino pregiudizio al locatore, non importino obblighi per lui, siano conformi al generale interesse della produzione. Un altro aspetto della tutela del diritto dell'affittante è dato dalle norme in materia di riparazioni; mentre nella locazione il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie senza distinguere tra le straordinarie e le ordinarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, nell'affitto solo le straordinarie sono a carico di lui.

Il diritto dell'affittuario è dunque per contenuto meno ampio di quello del conduttore; l'interesse dell'affittante si particolarizza sì da influire in modo penetrante l'attività dell'affittuario e spingerla al dinamismo. Nella locazione l'interesse di lui si presenta in modo più astratto e generico, come diritto alla riconsegna della cosa in buon stato di manutenzione; non è necessario che il locatario usi, basta che conservi. Seppur di minore ampiezza, più intenso è il diritto dell'affittuario rispetto a quello del conduttore. A lui compete l'organizzazione dell'attività produttiva, che suppone quell'ampia libertà su cui posa la responsabilità dell'imprenditore verso lo stato per l'indirizzo della produzione; libertà circoscritta dagli obblighi connessi alla conservazione della destinazione economica della cosa, quale fu dedotta in contratto, ma che non escludono la possibilità di innovazioni che siano per riuscire pregiudizievoli per il locatore.

Bibl.: Santoro Passarelli, Locazione e affitto rustico, in Atti del primo congresso naz. di diritto agrario, Firenze 1935; P. Voirin, La jouissance d'une exploitation envisagée comme critère du bail à ferme et comme principe de son autonomie, in Rev. trim. de droit civil, 1930, p. 291.