Il contratto preliminare di preliminare
Il contratto preliminare di preliminare
Il contratto preliminare è uno degli istituti più controversi e studiati del nostro ordinamento. Tra le questioni di maggior interesse vi è quella del preliminare di preliminare, riguardante la validità di un accordo che si ponga a monte della sequenza preliminare-definitivo. Nei contrasti della dottrina, la giurisprudenza fin qui prevalente ha ritenuto che la fattispecie fosse affetta da nullità, in ragione della sua inutilità. Ponendo l’accento sull’autonomia contrattuale e sulla causa concreta, Cass., S.U., 6.3.2015, n. 4628 ha riconosciuto l’ammissibilità del preliminare stipulato prima del preliminare, purché vi sia un interesse specifico e il secondo accordo non costituisca una mera riproduzione del precedente. Spetta all’interprete individuare caso per caso l’interesse concreto e i possibili rimedi.
La ricognizione
Il contratto preliminare è uno degli istituti più controversi del nostro ordinamento. Le sue vicende rivestono un grande interesse pratico, in quanto soprattutto collegate alla circolazione dei beni immobili, e la dottrina vi ha nel tempo dedicato numerosi studi e accesi dibattiti1. Diversi sono ancora oggi gli aspetti che non hanno trovato una sistemazione conclusiva, dal rapporto tra preliminare e definitivo all’efficacia del consenso per la produzione degli effetti contrattuali e alla loro anticipazione, dai rimedi esperibili all’esecuzione in forma specifica.
Tra le questioni controverse si colloca quella del preliminare di preliminare, riguardante la validità di un accordo tra le parti che si ponga a monte della sequenza preliminare-definitivo, quale momento antecedente e introduttivo del procedimento negoziale.
È ammissibile una tale figura? Quale interesse hanno le parti a differire nel tempo il sorgere dell’obbligo di concludere l’accordo definitivo? Un accordo che preceda il preliminare è suscettibile di tutela?
Il dibattito, in dottrina, vede contrapposti, con diverse sfumature, coloro che sono favorevoli a una tale figura a coloro che negano l’ammissibilità di un accordo del genere. La giurisprudenza prevalente, fino alla recente pronuncia delle Sezioni Unite, ha ritenuto che la fattispecie fosse affetta da nullità, in ragione della mancanza di utilità della convenzione. Tale orientamento, tuttavia, si pone in contrasto con la prassi dell’intermediazione immobiliare, in cui la stipula del preliminare vero e proprio è sovente preceduta da una proposta irrevocabile di acquisto e dall’accettazione conforme del venditore.
Ponendo l’accento sull’autonomia contrattuale e sulla causa concreta, dando rilievo all’interesse delle parti alla differenziazione delle trattative e alla loro procedimentalizzazione, la Cassazione è giunta a riconoscere piena legittimità al preliminare stipulato prima del preliminare, purché vi sia un interesse specifico e il secondo preliminare non costituisca una mera riproduzione del precedente. L’obbligazione assunta dalle parti, al di fuori dell’ipotesi della ripetizione del medesimo contenuto del primo contratto, sembrerebbe avere a oggetto non il contrarre ma il contrattare. Il principio che governa tale accordo è l’obbligo di buona fede di cui all’art. 1337 c.c. e, quindi, la responsabilità contrattuale da inadempimento nel caso di violazione dell’intesa, mentre restano esclusi sia l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia il rimedio di cui all’art. 2932 c.c.
Spetta all’interprete, e quindi al giudice in caso di controversia, individuare caso per caso l’interesse concreto delle parti, la natura dell’accordo raggiunto e i rimedi esperibili.
La focalizzazione.
La questione dell’ammissibilità del preliminare di preliminare non costituisce un mero esercizio accademico, né una sterile dissertazione. La frammentazione della sequenza che conduce alla conclusione del definitivo è esperienza diffusa nella prassi dell’intermediazione immobiliare. In questi casi, come è stato detto2, «la realtà è, o sembra, più dotata di fantasia di ogni giurista da tavolino».
2.1 Prassi negoziale e formazione progressiva del consenso
Nel mercato dell’intermediazione immobiliare si è diffusa la prassi del compimento di una pluralità di fasi per addivenire alla compravendita del bene3. Chi intende affidarsi a un intermediario per la cessione del proprio immobile compila un modulo con cui si attribuisce all’agente l’incarico di mettere in vendita il cespite. Il soggetto interessato all’acquisto, a sua volta, compila un altro modulo, spesso nelle forme della proposta irrevocabile accompagnata da una caparra. Il potenziale venditore accetta la proposta; successivamente, si procede alla stipula del preliminare, spesso con l’ausilio di un notaio. Ed è in quest’ultima fase che le parti hanno sovente il primo contatto diretto tra di loro. Da ultimo viene stipulato il definitivo nelle forme dell’atto notarile. Una possibile variante prevede che alla proposta non segua l’accettazione ma un preliminare e poi un definitivo in forma pubblica4. Questa procedimentalizzazione serve per consentire di bloccare l’affare e per effettuare, nel frattempo, le verifiche necessarie per l’acquisto del bene. La sola volontà delle parti è sufficiente a rendere ammissibile un contratto preparatorio del preliminare vero e proprio? Se un tale accordo è valido, quali rimedi sono esperibili in caso d’inadempimento?
2.2 Le posizioni della dottrina
La dottrina è divisa sulla possibilità di configurare un preliminare diretto alla conclusione di un successivo preliminare.
L’opinione contraria poggia, essenzialmente, sull’inutilità di una tale convenzione in quanto l’obbligo di contrarre darebbe luogo non alla creazione di un’obbligazione finale ma a un nuovo rapporto strumentale, uguale al precedente5. Il contratto che precede il preliminare, quale mera intesa precontrattuale, sarebbe privo di causa e di giustificazione concreta. In tal senso, il preliminare di preliminare impedisce alle parti di assumere immediatamente un vincolo contrattuale se si è differita a un successivo preliminare la compiuta regolamentazione dell’affare.
Parte della dottrina osserva che piuttosto che di difetto di causa si dovrebbe discutere di mancanza d’interesse meritevole di tutela sul piano sociale6. Il preliminare di preliminare mancherebbe d’utilità e darebbe luogo soltanto a un inutile giro vizioso procedimentale, che obbligherebbe le parti a un superfluo bis in idem7. In realtà, si sostiene, nell’ipotesi in cui al preliminare con scrittura privata si faccia seguire un preliminare in forma pubblica, non vi sarebbe alcun preliminare di preliminare ma una ripetizione negoziale e, quindi, un unico contratto8.
Analogamente9, il preliminare riguardante un altro preliminare a effetti anticipati darebbe luogo a un preliminare a effetti anticipati differiti, avendo le parti già definito il contenuto del regolamento negoziale. In presenza, invece, di un accordo successivo al primo preliminare che presentasse un contenuto diverso, secondo tale dottrina, si avrebbe un accordo integrativo o modificativo del precedente, concluso in piena libertà e non in esecuzione dell’obbligo in precedenza assunto10. Allorquando vi fosse la presenza di complesse trattative modulate da diverse fasi, vi sarebbe non un obbligo a contrarre ma a contrattare e, quindi, si sarebbe al di fuori dell’ipotesi del preliminare di preliminare. In realtà, si osserva11, se le parti hanno raggiunto un accordo sui punti essenziali, il secondo contratto o è privo di causa, in quanto mera ripetizione del primo, o rappresenta un preliminare improprio, che comporta lo scambio del consenso definitivo ed è produttivo degli effetti traslativi. Discusso, in questo caso, è se si sia dinanzi a un’ipotesi di conversione ex art. 1424 c.c. di preliminare di preliminare, nullo, in preliminare ordinario12 o dell’esito dell’interpretazione oggettiva del contenuto del contratto per consentirne la conservazione (art. 1367 c.c.)13.
A favore della configurabilità del preliminare di preliminare si schierano coloro14 che pongono l’accento sull’autonomia delle parti, cui è riservata la scelta di poter scindere in più fasi le trattative e le fasi contrattuali, allorquando vi abbiano un interesse meritevole di tutela ai sensi dell’art. 1322 c.c. In questo caso, la suddivisione della sequenza negoziale non determina alcuna violazione di legge imperativa e se vi è un interesse concreto delle parti alla tripartizione delle fasi contrattuali, l’ordinamento non può essere indifferente all’accordo raggiunto o colpirlo con la sanzione della nullità.
Nel caso concreto, infatti, le parti potrebbero avere interesse, da un lato, a bloccare l’affare e, dall’altro, ad approfondire, esaminare e risolvere alcuni aspetti accessori, come la continuità delle trascrizioni, l’accertamento dell’inesistenza di trascrizioni o iscrizioni in pregiudizio, la piena regolarità urbanistica e la commerciabilità del bene, l’ottenimento di un finanziamento per il suo acquisto. Si tratta di adempimenti che richiedono un certo lasso di tempo e che mal potrebbero conciliarsi con la sola progressione preliminare-definitivo.
Si è fatto riferimento anche alla tesi del preliminare aperto15, che contiene soltanto gli estremi essenziali della futura vendita, cui fa seguito un preliminare chiuso, caratterizzato dalla precisazione delle reciproche attribuzioni, senza possibilità di ulteriori integrazioni, e con l’impegno di concludere il contratto definitivo.
Ulteriore questione è poi rappresentata dai rimedi esperibili con riferimento al primo dei preliminari, riconoscendosi prevalentemente la tutela dell’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. soltanto in relazione al secondo preliminare, da cui discende l’obbligo di concludere il definitivo16.
2.3 Gli orientamenti della giurisprudenza
Diverse sono le pronunce della giurisprudenza di merito che affrontano il tema con esiti differenti. In alcuni casi la questione della validità del preliminare di preliminare è esaminata in via diretta, in altri in maniera mediata, attraverso il problema della maturazione del diritto dell’intermediario alla provvigione. L’orientamento prevalente è peraltro contrario alla meritevolezza del negozio.
In senso contrario, Trib. Salerno, 23.7.194817 ha affermato che la legge, nel fissare i due tipi fondamentali di contratti, preliminare e definitivo, esclude l’esistenza di un contratto preliminare relativo ad altro preliminare, il quale dovrebbe comunque rispettare il requisito di forma di cui all’art. 1351 c.c.
La nullità per difetto di causa di un contratto con cui le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto preliminare di analogo contenuto è sancita da Trib. Napoli, 23.11.198218, difettando l’accordo di ogni funzione economica meritevole di tutela. Tale nullità è rilevabile d’ufficio dal giudice. Conforme è la pronuncia di Trib. Napoli, 21.2.198519.
Secondo Trib. Roma, 1.9.2010, la mera proposta di acquisto di un immobile, con cui il proponente si obbliga alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, non ha alcun effetto giuridico vincolante, atteso che la volontà in essa espressa dalle parti non può dirsi finalizzata alla conclusione di un contratto definitivo di compravendita, né a un preliminare.
Analogamente, Trib. Roma, 28.2.2012 ha ritenuto che qualora le parti sottoscrivano una scrittura privata, intitolata dichiarazione di intenti, con cui si impegnano a sottoscrivere un contratto preliminare, deve ritenersi che, sebbene tale scrittura individui tutti gli elementi essenziali del contratto, ivi compresa la data di stipula del definitivo, esse abbiano inteso soltanto puntualizzare per “chiarezza” nella conduzione della trattativa le condizioni essenziali del futuro accordo. Tale puntuazione, che non vincola le parti né alla stipula del contratto preliminare, né del contratto definitivo, identifica un semplice documento ricognitivo delle intese già raggiunte, che svolge la mera funzione di fissare per iscritto lo stato delle trattative, da cui è possibile liberamente recedere, salvo il limite del rispetto del parametro di buona fede, la cui violazione implica la responsabilità precontrattuale con il connesso obbligo risarcitorio.
Con riferimento al preliminare di preliminare, App. Genova, 21.2.200620 ha affermato che tale accordo è inidoneo a concretare il diritto alla provvigione per il mediatore21 in quanto negozio nullo per mancanza di causa, consistendo esso in una promessa di una promessa e, quindi, di un qualcosa di estraneo alla tipicità normativa costituita dalla progressione contratto preliminare-definitivo. Sull’impossibilità di considerare il preliminare di preliminare idoneo alla conclusione dell’affare e al conseguente sorgere del diritto del mediatore alla provvigione, si sono pronunciati anche Trib. Napoli, 22.3.200322, sul presupposto che da tale accordo non scaturisce alcun vincolo giuridico atto a conferire alle parti il titolo per ottenere l’esecuzione del contratto, e Trib. Ivrea, 11.7.200223. Nella medesima prospettiva App. Napoli, 1.10.200324 secondo cui il mediatore, in quanto professionista del ramo, deve essere a conoscenza della nullità del preliminare di preliminare.
Trib. Firenze, 10.7.199925 ha evidenziato che il diritto del mediatore alla provvigione non sorge se l’accordo non contiene l’impegno a stipulare anche il contratto definitivo, rinvenendo nella fattispecie la configurabilità di una condizione sospensiva, il cui mancato avveramento impedisce il perfezionamento della fattispecie negoziale.
Altre pronunce hanno rinvenuto già nel primo contratto gli elementi sufficienti a qualificare come preliminare ex art. 1351 c.c. l’accordo stipulato, come Pret. Firenze, 19.12.198926. Pret. Bologna, 9.4.199627 ha qualificato il modulo predisposto dall’agenzia come vero e proprio preliminare, nonostante si prevedesse la stipula di un ulteriore preliminare. La qualificazione come preliminare vincolante dello scambio di proposta e accettazione contenuta in un modulo predisposto dal mediatore è presente anche in Trib. Napoli, 3.2.201128.
In favore della meritevolezza dell’accordo, invece, va richiamata App. Napoli, 11.10.196729 che, in virtù del principio dell’autonomia negoziale, ha ritenuto ammissibile un regolamento contrattuale che preveda, dopo la prima intesa scritta, un’ulteriore scansione temporale, con la stipulazione del contratto preliminare, legata al versamento di una caparra. Si tratterebbe di un contratto atipico, a contenuto ed effetti obbligatori, non suscettibile di esecuzione forzata.
Il preliminare del preliminare è stato considerato meritevole di tutela anche da Trib. Napoli, 11.1.199430, qualora lo stesso costituisca un momento ben caratterizzato dell’iter progressivo per il raggiungimento del compiuto regolamento di interessi, ben potendo le parti addivenire dapprima a un contratto in cui siano precisati i soli elementi essenziali della futura vendita, e poi a un contratto che, pur non costituendo ancora vendita definitiva, puntualizzi con precisione tutti gli elementi della stessa, giungendo infine alla stipulazione della vendita definitiva con effetti reali. Conforme è Trib. Napoli, 28.2.199531.
La giurisprudenza di legittimità, con la pronuncia Cass., 2.4.2009, n. 803832, ha accolto la tesi della nullità per difetto di causa del contratto preliminare di preliminare. Tale accordo, in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto a effetti obbligatori, è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione. La fattispecie riguardava una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare e che la corte di merito aveva ritenuto priva di effetti giuridici vincolanti. Secondo la Cassazione, l’art. 2932 c.c., «instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti. Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi ad obbligarsi a ottenere quell’effetto, darebbe luogo ad un’incongruente superfetazione, non sorretta da alcun interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente». Non riveste dunque senso pratico promettere ora di promettere qualcosa ancora in seguito, anziché prometterla subito. L’accordo intervenuto tra le parti nel corso delle trattative è da considerarsi mera “puntuazione”, e come tale non vincolante per nessuna delle due.
A tale decisione è seguita, in senso conforme, Cass., 10.9.2009, n. 19557 che, in riferimento alla costruzione del doppio preliminare, richiamandosi alla dottrina, ha precisato che «si tratterebbe soltanto di singolari architetture giuridiche che non avrebbero altro scopo che quello di inutilmente aumentare il contenzioso, d’altra parte in definitiva il cd. “preliminare del preliminare” si tradurrebbe in un negozio nullo perché privo di giuridica causa, in quanto la finalità con esso perseguita dalle parti non è meritevole di alcuna tutela giuridica».
A fronte di tale prevalente orientamento, pur nell’assenza di un contrasto attuale, la seconda sezione civile della Corte33 ha deciso di rimettere alle Sezioni Unite la questione dell’ammissibilità del preliminare di preliminare, in ragione delle ipotesi che in concreto possono presentarsi, potendosi prevedere che tale accordo non esaurisca il suo contenuto nell’obbligarsi ad obbligarsi, ma contenga anche l’obbligo di addivenire alla conclusione del contratto definitivo. In questo caso, secondo l’ordinanza di rimessione, appare difficile, in considerazione del principio generale di cui all’art. 1419, co. 1, c.c., ritenere che la nullità dell’obbligo di concludere un contratto preliminare riproduttivo di un contratto preliminare già perfetto possa travolgere anche l’obbligo, che si potrebbe definire finale, di concludere il contratto definitivo.
2.4 L’intervento delle S.U.
Con una pronuncia articolata, che ripercorre puntualmente gli orientamenti della giurisprudenza e le diverse posizioni della dottrina, Cass., S.U., 6.3.2015, n. 462834 ha rivisto il precedente orientamento restrittivo: il contratto preliminare di preliminare è valido ed efficace se ciò corrisponde a un interesse delle parti che sia meritevole di tutela.
La soluzione della Corte si poggia sulla combinazione di due istituti: la causa concreta e l’autonomia privata.
Dopo aver analizzato i principali orientamenti della giurisprudenza, la Corte parte dal dato della complessità della pratica degli affari, da cui emerge un numero incalcolabile di varianti negoziali relative alla contrattazione immobiliare. Riprendendo le considerazioni di attenta dottrina35, la Cassazione evidenzia che inseguire tutte le varianti «sarebbe ozioso impegno di un giurista da tavolino». E la Corte non intende rinchiudersi in dotte quanto astratte riflessioni.
Se la realtà è molteplice, la questione che interessa la Corte è se sia possibile configurare due distinte fasi che precedano l’atto traslativo. L’interesse delle parti, in questo caso, risponde all’esigenza di fermare l’affare, facendo sorgere dei vincoli giuridici, e consentendo al tempo stesso a una delle parti, di regola l’acquirente, di verificare con certezza la praticabilità dell’acquisto. La tripartizione del procedimento di compravendita immobiliare può rispondere a un interesse delle parti purché, evidenzia la Corte, il secondo preliminare non sia meramente ripetitivo del primo, la cui perfetta identità sul piano contenutistico darebbe luogo a un inutile bis in idem. In questo caso, osserva la Corte, ha pregio quel ragionamento fatto proprio da Cass. n. 8038/2009 sull’inutilità di un tale contratto e sulla sua mancanza di causa.
Ecco, allora, che per far luce sulla serie incalcolabile di varianti la Cassazione si affida alla causa concreta e all’autonomia privata.
Da un lato si ribadisce il rilievo della causa del contratto, espresso in un importante precedente della Corte, quale «scopo pratico del negozio36», ovvero quale «sintesi … degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare (cd. causa concreta), quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato». La causa, quindi, corrisponde all’interesse specificamente perseguito dalle parti nella singola operazione economica. Si tratta, dunque, di una causa concreta, che scaturisce dall’autonomia delle parti37.
Con un’espressione “immaginifica”, la Corte sottolinea come le posizioni di coloro che pongono l’alternativa “preliminare o definitivo” finiscano per amputare le forme dell’autonomia privata. La procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere connotata necessariamente da disvalore se corrisponde all’interesse posto dalle parti alla base dell’operazione negoziale.
L’autonomia privata può dunque manifestarsi nella tripartizione delle fasi negoziali che conducono alla cessione del bene e ciò può avvenire attraverso la causa concreta.
I profili problematici
La Cassazione specifica che il suo intervento non riguarda il rilievo della volontà nella conclusione del contratto e se essa sia la sola via per stabilire quando il preliminare risulta formato. La questione sottoposta alla sua attenzione attiene, in maniera più definita, alla dinamica degli accordi contrattuali in tema di compravendita immobiliare.
Se l’oggetto dell’analisi della Corte risulta circoscritto alla compravendita di beni immobili è pur vero che, da un lato, tale ambito ricomprende la maggior parte dei preliminari conclusi dalle parti e, quindi, del contenzioso; dall’altro, il ragionamento compiuto dalle Sezioni Unite, incentrato sulla causa concreta e sull’autonomia privata, può essere adattato alle altre ipotesi di preliminare, nei limiti in cui la dottrina e la giurisprudenza ritengono ammissibile che il tipo negoziale possa essere inserito nella sequenza preliminaredefinitivo38.
Al di là della questione di principio sull’ammissibilità della fattispecie, che portata pratica avrà la pronuncia?
Nell’affrontare la questione della validità del preliminare di preliminare, le Sezioni Unite escludono che sia sempre valido ogni accordo con cui le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori. La meritevolezza della tutela a una formazione progressiva del contratto, secondo la Corte, deve essere fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali e deve poter essere identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
In tal senso, non costituisce un’ipotesi di preliminare di preliminare quella in cui il secondo contratto rappresenti, semplicemente, la formalizzazione del precedente accordo ai fini della trascrizione.
Non sussiste neanche un preliminare di preliminare quando si è in presenza di una mera puntuazione iniziale che non determina alcun vincolo sull’esito futuro delle trattative, così come nel caso in cui manchi un accordo sugli elementi essenziali.
Il preliminare di preliminare riguarderebbe le ipotesi in cui le parti hanno inteso bloccare l’affare, nell’ambito di uno stadio prenegoziale molto avanzato ma che non è tuttavia giunto alla fissazione di tutti gli aspetti essenziali del vincolo contrattuale, assumendosi contestualmente l’impegno alla successiva stipula di un preliminare, ove gli aspetti non ancora specificati troveranno la loro definizione. In questo caso, la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, nell’ipotesi della mancata conclusione del successivo contratto preliminare, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. Avendo le parti previsto la stipula di un successivo preliminare, non sarà esperibile il rimedio ex art. 2932 c.c., né l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. e la loro esclusione dovrà risultare dalla volontà espressa o implicita nel contratto.
La valutazione del tipo di accordo raggiunto dalle parti e dei relativi rimedi non potrà che essere fatta caso per caso.
1 La Rocca, G., Un secolo di contratto preliminare, in Contr. e impr., 2015, 656.
2 Gabrielli, G., Il contratto preliminare, in Riv. dir. civ., 1987, II, 422.
3 Il tema è stato oggetto di un convegno tenutosi a Bologna il 24 aprile 1993, le cui relazioni si possono leggere in Riv. not., 1994, 1 ss. e in Marmocchi, E. Vitucci, P., a cura di, Dalle proposte di acquisto al preliminare formale. Analisi di una prassi immobiliare, Milano, 1995. Si vedano anche gli atti del convegno romano del 2007, in La prassi della contrattazione immobiliare tra attualità e prospettive, Atti del Convegno (8 giugno 2007), Milano, 2007. Sul tema cfr. altresì Toschi Vespasiani, F., Il “preliminare di preliminare” stipulato nelle agenzie immobiliari, in Contratti, 2005, 227; Bellante, M., Il c.d. preliminare di preliminare concluso nelle compravendite immobiliari mediate da agenzia, in Rass. dir. civ., 2010, 954. In merito al rapporto tra preliminare e trattative, Gazzoni, F., Il contratto preliminare, Torino, 2010, 40 ss.
4 Gazzoni, F., Il contratto preliminare, cit., 53.
5 De Martini, A., Profili della vendita commerciale e del contratto estimatorio, Milano, 1950, 78; Rascio, R., Il contratto preliminare, Napoli, 1967, 174, nt. 11; Perego, E., I vincoli preliminari e il contratto, Milano, 1974, 124; Gabrielli, G., Prassi della compravendita immobiliare in tre fasi: consensi a mani dell’intermediario, scrittura privata preliminare, atto notarile definitivo, in Riv. not., 1994, 28; Carbone, P., Contratto preliminare di preliminare: un contratto inutile?, in Dir. giur., 1995, 464; Magni, F.A., Puntuazione di contratto, preliminare e preliminare del preliminare, in Giur. it., 1997, I, 2, 539; Gazzoni, F., Il contratto preliminare, cit., 50; Laporta, U., La (salutare) nullità del contratto inutile, in Notariato, 2010, 48.
6 Gazzoni, F., Il contratto preliminare, cit., 50.
7 Gabrielli, G., Prassi della compravendita immobiliare in tre fasi, cit., 30 ss.
8 Gazzoni, F., Il contratto preliminare, cit., 51.
9 Gazzoni, F., op. loc. ultt. citt.
10 Gazzoni, F., op. loc. ultt. citt.
11 Gabrielli, G., Prassi della compravendita immobiliare in tre fasi, cit., 30 ss.
12 Gabrielli, G., Il contratto preliminare, cit., 422.
13 Gazzoni, F., Il contratto preliminare, cit., 53.
14 Sacco, R., I fatti e le situazioni strumentali, in Sacco, R. De Nova, G., Il contratto, II, III ed., in Tratt. dir. civ. Sacco, Torino, 2004, 275; D’Ambrosio, M., Contratto preliminare e contratto definitivo, contratto preparatorio e preliminare di preliminare, in Riv. not., 1980, 1546; Chianale, A., Contratto preliminare, in Dig. civ., IV, Torino, 1989, 285; Bozzi, G., Il contratto preliminare, Torino, 2007, 46; Di Marzio, F., La nullità del contratto, Padova, 2008, 108; Toschi Vespasiani, F., Il “preliminare di preliminare” e la “proposta di acquisto accettata”, in Contratti, 2009, 991; Ferorelli, R., Compravendita immobiliare, validità ed effetti del c.d. “preliminare del preliminare”, in Giur. it., 2009, 2660; Chianale, A., Il preliminare di preliminare: intentio certa sese obligandi?, in Notariato, 2010, 42 s.; Napoli, G., Il contratto preliminare del preliminare, in Riv. dir. civ., 2010, II, 81 s.; Roppo, V., Il contratto, Milano, 2011, 616; De Matteis, R., Contratto preliminare, in Diritto on line Treccani, Roma, 2013.
15 Ravazzoni, A., Gradualità dei vincoli a carico dell’alienante e conclusione del contratto, in Riv. not., 1994, 43.
16 Salomoni, A., La sentenza ex art. 2932 c.c. e la condizione risolutiva di inadempimento, in Nuova giur. civ. comm., 2013, I, 131.
17 In Dir. giur., 1949, 101
18 In Giust. civ., 1983, I, 283.
19 In Dir. giur., 1985, 725.
20 In Obbl. contr., 2006, 648.
21 Secondo la giurisprudenza di legittimità, il mediatore ha diritto alla provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un “affare”, a nulla rilevando che, successivamente, le parti decidano concordemente di modificare l’accordo o di sottoporre lo stesso a condizione, Cass., 2.11.2010, n. 22273, in Giust. civ., 2011, I, 82.
22 In Dir. giur., 2004, 681.
23 In Giur. mer., 2002, 41.
24 In Giur. mer., 2004, 62.
25 In Nuovo dir., 2000, 487.
26 In Giur. mer., 1990, 466.
27 In Giur. it., 1997, I, 2, 540.
28 In Foro nap., 2012, 551.
29 In Dir. giur., 1968, 550.
30 In Dir. giur., 1996, 501.
31 In Dir. giur. 1995, 463.
32 In Foro it. Rep., 2009, voce Contratto in genere, n. 383.
33 Cass., ord. 12.3.2014, n. 5779, in Foro it. Rep., 2014, voce Contratto in genere, n. 382.
34 In Foro it., 2015, I, 2016; in Contratti, 2015, 545; in Corr. giur., 2015, 9.
35 Gabrielli, G., Il contratto preliminare, cit., 422.
36 Cass., 8.5.2006, n. 10490. Conforme Cass., 12.11.2009, n. 23941.
37 Sull’utilizzo della causa concreta nella giurisprudenza, in chiave critica, Roppo, V., Causa concreta: una storia di successo? dialogo (non reticente, né compiacente) con la giurisprudenza di legittimità e di merito, in Riv. dir. civ.¸ 2013, I, 957.
38 Riguardo all’ammissibilità del preliminare, al di là dell’ipotesi della vendita, Chianale, A., Contratto preliminare, cit., 285; Sacco, R., I fatti e le situazioni strumentali, cit., 273.