Immobili da costruire

Immobili da costruire

immòbili da costruire. ‒ In favore degli acquirenti di immobili da costruire il legislatore ha previsto una specifica disciplina, contenuta nel d. lgs. 122/2005, volta ad assicurare loro una maggiore tutela nei confronti del venditore costruttore nel caso di eventuale situazione di crisi economico finanziaria nella quale l’impresa costruttrice possa incorrere dopo la conclusione del contratto e prima della definitiva costruzione dell’immobile oggetto di cessione. Al fine di evitare eventuali conseguenze dannose in capo agli acquirenti di immobili da costruire è stato previsto infatti per legge che chi vende o promettere di vendere un tale immobile deve consegnare all’acquirente, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente da quest’ultimo, una fideiussione di importo corrispondente alle somme di denaro e al valore di ogni eventuale corrispettivo che il venditore abbia già riscosso o debba ancora riscuotere dall’acquirente. La fideiussione, bancaria o assicurativa, deve garantire in favore dell’acquirente la restituzione delle somme o del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal venditore nei casi in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi, in caso cioè di pignoramento dell’immobile oggetto del contratto, fallimento, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa o amministrazione straordinaria. La fideiussione deve poter essere escussa dall’acquirente a prima richiesta non appena si verifichi una delle situazioni di crisi sopra elencate; il fideiussore è tenuto, a sua volta, a pagare all’acquirente l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della relativa richiesta. Il costruttore deve inoltre consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà del bene, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti delle opere, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. È previsto poi che il preliminare, e ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto del bene, devono soddisfare requisiti di contenuto espressamente indicati per legge; a tali atti devono essere inoltre allegati il capitolato dei materiali, delle rifiniture, degli accessori, e gli elaborati del progetto di costruzione. Il notaio non può, infine, procedere alla stipula della compravendita se, anteriormente o contestualmente al rogito, non si sia proceduto alla suddivisione in quote del finanziamento concesso al costruttore per l’edificazione, o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il per frazionamento dell’ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento, o del pignoramento gravante sull’immobile. Ulteriori tutele riguardano il diritto di prelazione riconosciuto in favore degli acquirenti in caso di eventuale vendita all’incanto del bene acquistato, se e in quanto da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, nonché l’esenzione degli atti a titolo oneroso che abbiano a oggetto tali immobili dall’esperibilità di azioni revocatorie fallimentari, sempre che siano stati conclusi al giusto prezzo. Ai fini dell’applicabilità della disciplina in esame, per acquirenti si intendono le sole persona fisiche (escluse, quindi, le persone giuridiche) che abbiano stipulato un atto di acquisto (o un preliminare di acquisto) di immobili da costruire e che, per tali, debbono intendersi gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ancora ultimata al momento della conclusione del relativo contratto, versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità; per costruttore, infine, l’imprenditore o la cooperativa edilizia che vendano o premettano in vendita un immobile da costruire.