Nuove regole sulla circolazione immobiliare

Nuove regole sulla circolazione immobiliare

La materia della circolazione dei diritti immobiliari è stata di recente investita da rilevanti interventi legislativi, incidenti sulla disciplina degli atti di trasferimento degli immobili urbani. La nuova legislazione si è succeduta in tempi piuttosto ravvicinati, suscitando, al di là delle questioni di carattere esegetico (non poco complesse, in funzione soprattutto del raccordo da ricercare sempre all’interno del sistema unitariamente considerato), anche delicati interrogativi su temi di carattere dogmatico, ben noti agli studiosi del diritto civile, così come alla giurisprudenza, quale ad esempio quello relativo al rapporto tra le regole di validità e le regole di responsabilità nell’esercizio dell’autonomia privata. Un tema, quest’ultimo, in cui il profilo dell’analisi formale degli atti giuridici s’incrocia con la valutazione delle condotte in termini di adempimento o inadempimento, anche e in primo luogo alla stregua del criterio cardine in materia contrattuale e, più in generale, di attuazione del rapporto obbligatorio, che è quello di buona fede e correttezza, com’è noto più volte menzionato nel codice civile. Si tratta, in particolare della normativa in materia di: a) «conformità catastale» che richiede, negli atti pubblici e nelle scritture autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, a pena di nullità, oltre l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie1; b) certificazione energetica degli edifici, ove il legislatore prescrive l’inserimento nell’atto di «apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici»2; c) infine, edilizia residenziale convenzionata (dopo il «decreto sullo sviluppo 2011»)3 che, al fine di «agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari », ha previsto una nuova disposizione che rende possibile, seppure con alcune limitazioni, rimuovere i vincoli stabiliti per la determinazione del prezzo massimo di cessione, nonché del canone massimo di locazione convenuti in una convenzione con il Comune con la quale, a fronte di concessioni da parte dell’amministrazione vengono assunti obblighi inerenti l’urbanizzazione e l’edificazione di alloggi di edilizia economico-popolare, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale4. Un rapido cenno meritano soprattutto i primi due interventi. Quanto all’importante norma in tema di conformità catastale, il suo scopo va colto nel tentativo di combattere l’evasione fiscale e contributiva, considerando anche la prevista revisione del funzionamento del catasto5, potendosi anche realizzare l’integrazione delle banche dati di cui può disporre l’Agenzia del Territorio. È del resto evidente che, a parte l’argomento fiscale, la normativa è volta anche a rendere più efficiente il sistema della pubblicità immobiliare quanto ad affidabilità e sicurezza dei dati, grazie anche all’operato congiunto di tecnici e notaio con la pubblica amministrazione6. Da notare che, alla prescrizione appena esposta, si aggiunge l’obbligo, espresso con una tecnica di redazione legislativa attuale di tipo sintetico e quasi descrittivo – «il notaio individua» – di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, senza alcun riferimento alla sorte dell’atto nel caso in cui – ipotesi certamente di scuola, ma ciò non esclude la rilevanza della questione – non sia l’individuazione e/o la verifica di conformità7. Al di là delle considerazioni più ampie che potrebbero farsi, e per rimanere nell’ambito della riflessione sulla distinzione tra le norme, la prima disposizione è certamente espressione di una regola di validità, mentre la seconda previsione non potrà che collocarsi tra le regole di comportamento, accentuandosi un aspetto sostanzialmente ignoto alla stretta logica codicistica, ossia quello della responsabilità del professionista (prima ancora, e comunque indipendentemente da quella della parte contraente), da ricostruire verosimilmente all’interno del sistema degli adempimenti relativi alle visure ipocatastali, con quanto ne consegue in relazione al problema dei limiti della dispensa, anche alla luce della giurisprudenza formatasi in materia8. Nell’interpretazione della nuova disciplina, anche alla luce dell’evoluzione della disciplina in materia di attività edilizia e relativi atti notarili, non potrà non ritenersi doverosa da parte del notaio una sorta di ricostruzione o, se si preferisce, un quadro completo della «storia urbanistico- edilizia» dell’immobile, da leggersi pur sempre nella logica della tutela della parte acquirente in ordine alle qualità del bene9, considerando l’ampiezza degli obblighi professionali del notaio alla luce della più recente giurisprudenza10. Il secondo intervento di rilievo si colloca nel più ampio discorso sul risparmio energetico ed è costituito dalla previsione dell’inserimento negli atti di «apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici»11. È evidente che un’interpretazione della normativa consapevole e rispettosa del ruolo attuale del notaio e della sua funzione, in chiave di assistenza sostanziale della parte che si affida al professionista, non può che respingere qualsiasi lettura di tipo esclusivamente formale, nel senso appunto di un’ulteriore formalità da adempiere con l’inserimento di una «apposita clausola» nell’atto, destinata soltanto a infoltire il novero delle clausole di stile, mentre la ratio legis è certamente nella direzione di un’effettiva e consapevole informazione al cliente sui suoi diritti a ricevere adeguate informazioni sul rendimento energetico dell’edificio, con la conoscenza della classe energetica di appartenenza e la consegna della relativa documentazione (a cominciare dall’Attestato di Certificazione Energetica)12. Inevitabile, per altro verso, il timore – lo spettro, si sarebbe tentati di dire – della nullità virtuale, che appare tuttavia nel caso in esame risposta incongrua ed eccessivamente sanzionatoria da parte del legislatore, il quale peraltro avrebbe ben potuto (come è accaduto in altri casi, nella legislazione relativa ai trasferimenti immobiliari, a cominciare dalla vendita degli immobili da costruire, cui si farà cenno appena di seguito) prevedere l’invalidità e la legittimazione per farla valere riservata all’acquirente. Di conseguenza, anche il rischio dell’applicazione dell’art. 28 l. notarile sembrerebbe di fatto insussistente, anche alla luce della giurisprudenza di legittimità che a tal fine, anche di recente, distingue tra nullità assoluta e nullità relativa, ma anche evidentemente inefficacia o annullabilità13. Rimarrebbe ferma, in ogni caso, al fine di non svuotare di effettività la norma e alla luce della rilevanza certamente superindividuale degli interessi tutelati dalla disciplina in materia ambientale ed energetica, l’inderogabilità della prescrizione, sicché non dovrebbe essere permesso al notaio – ma il punto è controverso e obiettivamente controvertibile – di inserire una dichiarazione negativa dell’acquirente (derogatoria, dunque, in senso sostanziale dell’obbligo di inserire la «apposita clausola» richiesta dal legislatore), salva la dimostrazione, risultante dall’atto in modo esaustivo, delle circostanze eccezionali che di fatto impediscano di ricevere le informazioni e la documentazione nei tempi imposti dalla natura dell’atto da compiere (con l’obbligo del notaio di non cedere, evidentemente, alle condotte tendenzialmente elusive dei contraenti). La violazione della norma di comportamento in esame, pur non determinando la nullità dell’atto di per se stessa (potendosi ovviamente cumulare con altre irregolarità, anche di tipo edilizio-urbanistico idonee a produrre l’invalidità), con la conseguente inapplicabilità dell’art. 28 l. notarile, potrà comportare tuttavia conseguenze sul piano della responsabilità tanto professionale quanto, più limitatamente, disciplinare ai sensi dell’art. 135 l. notarile (per mancanza del notaio «ai propri doveri»)14. Certo la normativa cui s’è fatto appena cenno introduce ulteriori interrogativi, che vanno ad aggiungersi a quelli più generali sulla responsabilità del notaio in relazione alla disciplina urbanistica ed edilizia, in considerazione della percezione, da parte del cliente, del ruolo professionale, che si vorrebbe esteso alla garanzia di regolarità dell’immobile da ogni punto di vista e dunque alla sicurezza, in termini pressoché assoluti, dell’acquisto. Né il legislatore impone – forse, allo stato, non potrebbe neanche farlo – la presenza del supporto tecnico fornito da chi, con una professionalità tecnica diversa da quella prettamente giuridica del notaio, relazioni le parti sulla condizione dell’unità immobiliare oggetto dell’atto, ponendo così i presupposti non già per un esonero di responsabilità da parte del notaio, ma per una corretta delimitazione dei confini della prestazione professionale, che in materia urbanistica – con le attuali implicazioni in ambito ambientale ed energetico – è sempre stata di difficile razionalizzazione, essendo sufficiente ricordare le norme che, in tempi diversi, hanno disposto l’annullabilità e la nullità degli atti aventi ad oggetto unità immobiliare urbane.

Note

1 Art. 1 bis, d.l. 31.5.2010, n. 78.

2 Art. 13, d.lgs. 3.3.2011, n. 28, che aggiunge il co. 2 ter all’art. 6, d.lgs. n. 192/2005, attuativo della dir. 2002/91/CE sul rendimento energetico nell’edilizia.

3 Art. 5, co. 3 bis, d.l. 13.5.2011, n. 70, inserito in sede di conversione con l. 12.7.2011, n. 106.

4 In particolare, è stato aggiunto, nell’art. 31 l. 23.12.1998, n. 448, il co. 49 bis.

5 In argomento, Petrelli, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, in Quaderni della Rivista del Notariato, Milano, 2010, 1.

6 Cfr. le circolari del Consiglio Nazionale del Notariato La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note, in Notiziario d’informazione del Consiglio Nazionale del Notariato del 28.6.2010, a cura di Leo-Lomonaco-Ruotolo, pubblicata in Studi e Materiali quaderni trimestrali, 2011, 3 e La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del d.l. 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, in Notiziario d’informazione del Consiglio Nazionale del Notariato del 6 dicembre 2010, a cura di Leo-Lomonaco-Monteleone-Ruotolo, pubblicata in Studi e Materiali quaderni trimestrali, 2011, 17.

7 In argomento, Leo-Lomonaco- Ruotolo, La circolazione immobiliare, cit., 3.

8 Tra le più recenti, Cass., 12.10.2009, n. 21612, in Foro it. Rep., 2009, voce Notaio, n. 47, che ribadisce l’esclusione della responsabilità del notaio, richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, qualora sia stato espressamente esonerato, per concorde volontà delle parti, con una clausola inserita nell’atto pubblico, dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti stesse e, in particolare, dal compimento delle cosiddette «visure catastali» e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà; nello stesso senso, Cass., 1.12.2009, n. 25270, ibid., n. 48; Cass., 2.3.2005, n. 4427, in Foro it., 2005, I, 2045, secondo cui il notaio incaricato di un rogito comportante il trasferimento di un immobile è tenuto a compiere le necessarie visure ipocatastali, senza limitarle, nel tempo, al solo periodo successivo alla data dell’atto di provenienza; per un’ipotesi di responsabilità: Cass., 27.6.2006, n. 14813, in Resp. e risarcimento, 2006, fasc. 9, 13, che ritiene non esclusa l’opponibilità dell’ipoteca e, conseguentemente, la responsabilità professionale del notaio quando la coincidenza degli altri dati di identificazione tra l’immobile sul quale era stata consentita l’iscrizione di ipoteca e quello venduto avrebbe dovuto indurre il notaio quanto meno a prospettare all’assegnataria il rischio cui si esponeva. In sede di merito, tra le ultime nel tempo: Trib. Belluno, 17.10.2007, in Vita not., 2009, 525; Trib. Verona- Soave, 20.1.2005, in Giur. merito, 2005, 2565; Trib. Palermo, 15.4.2005. in Riv. giur. sarda, 2006, 329; Trib. Bari 16.3.2004, in Foro it., 2004, I, 1930, con nota di richiami. Per una ricognizione del problema, Casali, Trasferimenti immobiliari e obbligo del notaio di procedere alle visure ipotecarie e catastali, in Immobili & Proprietà, 2003, 13.

9 In questo senso, anche l’articolata riflessione di Rizzi, La disciplina dell’attività edilizia dopo il decreto sullo sviluppo 2011 (bozza studio del Consiglio Nazionale del Notariato, letto in dattiloscritto per la cortesia dell’A.).

10 Si veda, ad esempio, App. Milano, 22.2.2007, in Foro pad., 2007, I, 49.

11 È il già ricordato art. 13 d.lgs. 3.3.2011, n. 28, attuativo della dir. 2002/91/CE sul rendimento energetico nell’edilizia, dovendosi in proposito ricordare che il d.lgs. 192/2005 prevedeva che l’Attestato di Certificazione Energetica dovesse essere allegato in originale o in copia autentica all’atto di trasferimento e che la mancata allegazione determinava la nullità (relativa) dell’atto; l’abrogazione delle disposizioni ha determinato l’apertura di una procedura d’infrazione da parte dell’Unione Europea nei confronti dello Stato italiano relativamente all’attuazione della menzionata direttiva.

12 Per un approfondimento in questo senso, Valeriani, Certificazione energetica degli edifici. Il comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (bozza studio del Consiglio Nazionale del Notariato, letta grazie alla cortesia dell’A.).

13 Cass., 14.2.2008, n. 3526, in Riv. not., 2008, 1414, con nota di Casu, e Vita not., 2009, 715, con nota di La Marca, ove si afferma che, in tema di responsabilità disciplinare dei notai, poiché il divieto (imposto dall’art. 28, co. 1, n. 1, l. n. 89/1913) di ricevere atti «espressamente proibiti dalla legge» riguarda gli atti affetti da nullità assoluta, e non da mera annullabilità, inefficacia o nullità relativa, la sanzione prevista dalla legge notarile non è applicabile a carico del notaio che abbia allegato ad un atto pubblico di compravendita un certificato di destinazione storico-urbanistica non riportante la destinazione attuale della particella compravenduta, trattandosi di atto di cui l’art. 30, co. 4 bis, d.P.R. n. 380/2001 non prevede la nullità assoluta, ma una invalidità sanabile, stante la possibilità di una sua «conferma» o l’integrazione, anche ad opera di una sola delle parti o dei suoi aventi causa.

14 Si veda ancora in tal senso lo studio di Valeriani, Certificazione energetica degli edifici, cit.