trascrizione

trascrizione

Nell’ambito del diritto, mezzo di pubblicità dell’acquisto dei principali diritti reali di godimento sui beni immobili o mobili registrati (autoveicoli, navi, galleggianti, aeromobili).

La trascrizione immobiliare

Tale istituto è regolato all’interno del libro 6° del codice civile. L’art. 2643 c.c. stabilisce l’obbligo della t. tassativamente per una serie di atti relativi alla proprietà immobiliare, tra cui: i contratti di alienazione della proprietà, o di costituzione, modifica ed estinzione dei diritti reali di godimento su beni immobili; i contratti di società e associazione che riguardino il godimento di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, quando la durata del contratto ecceda i 9 anni o sia indeterminata; i contratti di locazione ultranovennale; le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati, e così via. Analogo obbligo copre (ex art. 2645 c.c.) anche gli altri atti o provvedimenti che producano in relazione a beni immobili o diritti immobiliari almeno taluni effetti dei contratti previsti dall’art. 2643. L’art. 2645 bis regola l’ipotesi particolare della t. di contratti preliminari. Devono essere inoltre trascritte una serie di domande giudiziali riguardanti atti soggetti a t. elencate dagli artt. 2652-2653.

La t. è una forma di pubblicità dichiarativa, che interviene in relazione a un atto perfezionato: il contratto, già pienamente valido tra le parti, viene reso legalmente noto ai terzi, ossia è a essi opponibile (cosiddetta presunzione legale di conoscenza).

Effetti della trascrizione

Il principale effetto della t. è quello di risolvere i conflitti tra più acquirenti di diritti di proprietà e/o reali sullo stesso bene dallo stesso dante causa. L’art. 2644 fissa il principio fondamentale della priorità della t., per cui chi trascrive per primo l’atto ha la preferenza assoluta rispetto ai diritti di altri aventi causa dallo stesso autore, qualora tali diritti siano incompatibili o diminuiscano il suddetto titolo prevalente. In altre parole, se sussistono più atti riferibili allo stesso dante causa, quello che viene trascritto per primo, indipendentemente dal momento della sua conclusione, acquista efficacia prevalente su tutti gli altri atti non ancora trascritti. Di conseguenza, dopo la t. dell’atto, non hanno effetto contro di esso altre t. di diritti, anche se il relativo acquisto risalga a data anteriore.

Nei casi previsti dagli artt. 2652-2653, si ha il cosiddetto effetto prenotativo o conservativo della t., per cui l’effetto della successiva t. della sentenza di accoglimento della domanda retroagisce al momento della t. della domanda giudiziale: ossia, se la domanda sarà accolta, la sentenza di accoglimento potrà essere opposta ai terzi a partire dalla data di t. della domanda. L’effetto conservativo è limitato nelle ipotesi regolate dal n. 6 dell’art. 2652, ossia per domande dirette a fare dichiarare la nullità o a pronunciare l’annullamento di atti soggetti a t. e le domande dirette a impugnarne la validità. In tali casi, se la domanda viene trascritta dopo 5 anni dalla data di t. dell’atto impugnato, la sentenza di accoglimento non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in forza di una t. precedente alla t. della domanda (pubblicità sanante). Se però si tratta di domanda di annullamento per causa diversa da incapacità legale, la suddetta regola vale anche se la domanda è stata trascritta prima che siano decorsi 5 anni dalla t. dell’atto impugnato, purché i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso.

Il sistema della trascrizione immobiliare

La t. prevede la pubblicazione degli atti negli appositi registri, che sono tenuti su base personale, e non reale: i registri fanno quindi riferimento alle persone e non ai beni. Essa avviene nell’ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano i beni e necessita dell’allegazione del titolo (che può essere una sentenza, un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) e di una nota in doppio originale contenente le indicazioni previste dall’art. 2659. Il sistema della t. immobiliare si basa sul principio della continuità, previsto dall’art. 2650, per cui nel caso di atti soggetti a t., le successive t. o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto: ciò vuol dire che a ogni t. contro una persona ne deve corrispondere un’altra a favore della stessa, ossia non ha effetto la t. operata contro il dante causa dell’immobile se a sua volta il suo diritto non risulta da un precedente atto trascritto a suo favore. Quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive t. o iscrizioni producono effetto secondo il rispettivo ordine, salvo quanto previsto dal sopra richiamato art. 2644.

La trascrizione mobiliare

È regolata dagli artt. 2683 e seg. c.c., che prevedono norme sostanzialmente analoghe a quelle della t. immobiliare, i cui effetti sono esplicitamente richiamati. A differenza della t. immobiliare, il sistema di quella mobiliare è a base reale e non personale.