Nullità della clausola e propagazione al contratto
Nullità della clausola e propagazione al contratto
Con sentenza n. 11749 dell’11.7.2012, la Corte di cassazione, al cospetto di una clausola di contratto preliminare di vendita immobiliare, avente ad oggetto il reciproco impegno delle parti di indicare nel definitivo un prezzo inferiore a quello realmente concordato, e pari a quello risultante dall’applicazione del moltiplicatore della rendita catastale, ha ribadito la nullità di una siffatta pattuizione, ai sensi degli artt. 62 e 72 del d.P.R. 26.4.1986, n. 131, nella specie applicabili ratione temporis. Trattasi di clausola, avverte la Suprema Corte, che non comporta la sostituzione di diritto, agli effetti dell’art. 1419, co. 2, c.c.1, in quanto la norma imperativa, puramente comminatoria, risultante dai citati articoli, manca dell’elemento rigidamente predeterminato destinato a correggere la clausola nulla ed a combinarsi con l’atto di autonomia privata, affidando comunque alle parti contraenti la quantificazione e l’indicazione dell’esatto corrispettivo2. Né, aggiunge la sentenza in esame, la nullità di detta clausola di occultamento del corrispettivo importa la nullità dell’intero contratto preliminare per il sol fatto della previsione negoziale (a sua volta nulla) di un diritto alla risoluzione attivabile dal contraente rimasto fedele al patto sul prezzo, occorrendo a tal fine la prova, da offrirsi ad opera della parte colpita dallo squilibrio indotto dalla nullità parziale, che il mantenimento del contratto dopo la depurazione non sia più giustificato dal senso originario dell’operazione, per essere la medesima pattuizione in tale rapporto di interdipendenza e di inscindibilità con le restanti condizioni, da non poter queste ultime sussistere in modo autonomo.
La parte centrale della sentenza n. 11749/2012 della Cassazione attiene, dunque, alla valutazione di “non essenzialità”, strumentale ai fini della non invalidazione dell’intero contratto, agli effetti dell’art. 1419, co. 1, c.c., del convenuto “patto di risoluzione totale”, ovvero della clausola con cui i contraenti avevano stabilito che, ove uno di loro avesse trasgredito al reciproco impegno di indicare nel definitivo una somma inferiore a quella concordata nel preliminare, l’altro avrebbe avuto diritto di conseguire lo scioglimento del contratto. In altri termini, si tratta di stabilire se questa clausola comporti la comunicazione della nullità dalla parte, relativa all’occultamento del prezzo ai fini dell’imposta di registro, al tutto. Ferma la nullità di una tale clausola risolutiva, in quanto meramente ausiliatrice del patto di occultamento del corrispettivo (simul stabunt, simul cadent), la soggettiva valutazione di importanza data dagli stipulanti alla finalità di celare l’imponibile fiscale, che pure traspare dalla collegata convenzione di risoluzione totale, non può esautorare il giudice dalla sua inalienabile prerogativa di accertare la decisività e l’inscindibilità della stessa nell’ambito dell’equilibrio di interessi cristallizzato nell’accordo. Spetta, quindi, comunque al giudice di verificare la propagazione all’intero negozio della nullità di una sua parte, tenendo, all’uopo, in considerazione che: nel sistema del codice civile, la regola è la conservazione dell’atto, mentre l’eccezione è l’estensione al tutto dell’invalidità di una singola pattuizione; e che l’indagine sull’essenzialità della clausola nulla va condotta pur sempre secondo criteri oggettivi ed economici3.
Con la pronuncia in rassegna, la Suprema Corte riapre, così, il dibattito sulla nullità parziale, ex art. 1419 c.c., traendo le doverose conseguenze dalla struttura che all’istituto ritenne di fornire il codice civile del 1942, il quale ribaltò quanto, ad esempio, previsto dal § 139 del BGB.
L’eccezione alla regola della severability della clausola nulla può, dunque, fondarsi unicamente sul venir meno dell’originaria ragione giustificativa del contratto mutilato. Ciò prescinde dal riferimento all’intima volontà dei contraenti, attenendo, piuttosto, alla verifica della perdurante utilità dell’iniziale assetto di interessi, seppur privato della pattuizione invalida4.
Quanto al profilo processuale, la declaratoria di nullità derivata dell’intero contratto dovrebbe presupporre l’apposita domanda di una delle parti, il cui petitum abbracci non (più) la singola clausola, ma tutto il negozio da essa contagiato. Grava sulla parte che domanda la nullità totale l’onere della prova dell’essenzialità della clausola invalida non severable5.
Note
1 Com’è noto, peraltro, ai fini della sostituzione delle clausole nulle di un contratto contrastanti con norme inderogabili, ai sensi del co. 2 dell’art. 1419 c.c., non si richiede che queste ultime, oltre a prevedere la nullità delle pattuizioni in contrasto, ne impongano espressamente l’integrazione con la disciplina succedanea: così Cass., 21.3.2011, in Giust. civ. 2011, 11, I, 2607; Cass., 5.12.2003 n. 18654, in Giust. civ., 2004, I, 1273; Cass., 25.5.2001 n. 6956, in Giust. civ., 2002, I, 454; Cass., 21.8.1997, n. 7822, in Arch. civ., 1997, 1206.
2 Come già aveva sostenuto Cass., 7.11.1979, n. 5750. Per la nullità della clausola del contratto preliminare con la quale si conveniva di indicare nel definitivo di compravendita un prezzo inferiore a quello concordato, con conseguente nullità dell’intero contratto, stante il carattere essenziale di quella: Cass., 7.3.2002, n. 3328, in Riv. giur. edil., 2002, I, 1058. In ordine alla dichiarazione del valore del bene per la determinazione dell’ imposta di registro con riguardo a compravendita di immobile, ed ai rapporti tra la cosiddetta valutazione automatica, di cui all’art. 52, co. 4, del d.P.R. n. 131/1986, ed il potere sanzionatorio dell’amministrazione, che accerti l’avvenuta corresponsione di un prezzo superiore al valore dichiarato, cfr. Cass., 04.02.2011, n. 2718, in Mass. Giust. civ., 2012, 2, 181; Cass., 23.5.2006, n. 12113; Cass., 28.10.2000, n. 14250. Peraltro, ai sensi dei co. 497 e 498 della l. 23.12. 2005, n. 266 (Legge Finanziaria 2006), poi modificati dall’art. 35, co. 21, d.l. 4.7.2006, n. 223, e successivamente dall’art. 1, co. 309, della legge 27.12.2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore catastale dell’immobile compravenduto, indipendentemente dal corrispettivo pattuito nell’atto o pagato, che il contribuente non dovrebbe perciò avere più interesse a celare. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito e, se questo viene occultato, anche in parte, le imposte sono dovute sull’intero importo. In sostanza, come si è precisato, con riferimento al più recente intervento normativo, «la volontà del legislatore è stata quella di concedere l’opzione per il sistema catastale, facendo però emergere il prezzo effettivo: la dichiarazione del corrispettivo corrisposto è condizione di efficacia del prezzo valore, in caso di occultamento anche parziale, l’amministrazione potrà, infatti, applicare una sanzione specifica». Nastri, M.P., La determinazione della base imponibile nell’ imposta di registro: i trasferimenti immobiliari tra prezzo-valore e valore normale, in Riv. dir. trib. , 2007, 1133. Sul sistema previgente, incentrato sul d.P.R. 26.04.1986, n. 131, si veda Salanitro, G., Occultamento di corrispettivo e valutazione automatica nell’ imposta di registro, in Riv. dir. trib., 2001, 111 ss.
3 Cfr. Cass., 21.4.2009, n. 9475, in Mass. Giust. civ. 2009, 657; Cass., 21.5.2007, n. 11673; Cass., 20.5.2005 n. 10690; Cass., 5.5.2003, n. 6756; Cass., 27.01. 2003 n. 1189; Cass., 16.11.1996, n. 10050, in Mass. Giust. civ., 1996, 1532.
4 Si vedano in proposito Sacco, V.R.-De Nova, G., Il contratto, t. 2, in Tratt. Dir. civ. Sacco, Torino, 1993, 503; Carresi, F., Il contratto, in Tratt. Cicu-Messineo, Milano, 1987, 589; Roppo, V., Il contratto, in Tratt. Iudica-Zatti, Milano, 2001, 866; Clericò, S., Brevi note sulla nullità parziale del contratto ex art. 1419 c.c., in Riv. not., 2009, 456 ss, nota a Cass., 26.5.2008, n. 1356
5 Per tali aspetti, cfr. Consolo, C., Nullità del contratto, suo rilievo totale o parziale e poteri del giudice, in Riv. trim. dir. pubb., 2011, Suppl. 7.