sfratto

sfratto Intimazione di rilascio dell’immobile locato o del fondo dato in affitto. Può essere intimato dal locatore al conduttore o all’affittuario coltivatore diretto, dopo la scadenza del contratto (s. per finita locazione) o in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze (s. per morosità). Prima della scadenza del contratto può essere invece intimata, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali, la licenza per finita locazione, che altro non è che l’intimazione di rilasciare l’immobile alla scadenza. Sia lo s. sia la licenza per finita locazione vengono fatti con intimazione, atto che contiene l’invito del locatore al locatario o affittuario a rilasciare l’immobile e, contestualmente, la citazione per la convalida, cioè la dichiarazione rivolta al giudice di prendere atto della volontà di porre fine al rapporto e di emanare i provvedimenti conseguenti.

Il procedimento di convalida di s. è un procedimento sommario di cognizione, alternativo a quello ordinario, esperibile dal locatore (relativamente ai rapporti elencati all’art. 657 c.p.c.) al fine di ottenere lo s. del conduttore per finita locazione o per morosità, munendosi celermente di un titolo esecutivo. La legge concede l’utilizzo di tale procedimento anche prima della scadenza del contratto, nel qual caso l’atto introduttivo sarà notificato insieme con la licenza nel rispetto delle norme a essa applicabili. Il procedimento, di competenza del tribunale del luogo in cui si trova la cosa, è introdotto con citazione, nella quale deve essere contenuto l’avvertimento al convenuto che, ove non compaia all’udienza o comparendo non si opponga, il giudice convaliderà la licenza ovvero lo s. con ordinanza. La cognizione è dunque sommaria, perché limitata alla verifica della non contestazione da parte del convenuto, condizione sufficiente per determinare immediatamente la pronuncia di un’ordinanza conclusiva del procedimento idonea ad acquisire efficacia di giudicato (argomento dai limiti all’opposizione tardiva, condizionata dalla sussistenza dei presupposti di cui all’art. 668 c.p.c.). Se invece all’udienza l’intimato comparendo si oppone, il giudice pronuncia ordinanza di mutamento del rito, che da sommario diviene a cognizione piena, secondo le forme del rito locatizio (art. 667, 426 e 447 bis c.p.c.); a tale provvedimento può aggiungersi, nel caso in cui le eccezioni del convenuto non risultino fondate su prova scritta e non sussistano gravi motivi in contrario, un’ulteriore ordinanza non impugnabile di rilascio del bene con riserva delle eccezioni del convenuto (art. 665 c.p.c.).

Nella peculiare ipotesi di s. per morosità, con la citazione introduttiva il locatore può chiedere congiuntamente anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, mentre, anche a prescindere da tale richiesta, sarà comunque tenuto ad attestare in giudizio la persistenza della morosità.