Ipoteca
Diritto reale a favore di un creditore su beni o su diritti relativi a beni immobili o mobili registrati del debitore, o di un terzo che lo garantisce, al fine di assicurare con la vendita forzata dei medesimi l’adempimento di una obbligazione. L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione (art. 2808 ss. c.c.). La costituzione dell’ipoteca avviene mediante la sua iscrizione nell’ufficio dei registri: è infatti un esempio di pubblicità costitutiva; inoltre, deve essere iscritta su beni specialmente indicati (ma si estende automaticamente ai miglioramenti, alle costruzioni e alle altre accessioni, salve le eccezioni stabilite dalla legge) e per una somma determinata in denaro. In particolare, relativamente all’oggetto, sono capaci di ipoteca i beni immobili in commercio, con le loro pertinenze, l’usufrutto dei beni stessi, il diritto di superficie, il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico, le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico e, infine, le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli (art. 2810 c.c.).
In base al titolo costitutivo, si distingue tra ipoteca legale, giudiziale e volontaria. L’ipoteca legale è prevista dal legislatore (art. 2817 c.c.) a favore dell’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione e a favore di coeredi, soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo; in queste ipotesi il conservatore deve iscrivere d’ufficio l’ipoteca legale, salvo che gli sia presentato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, da cui risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che vi è stata rinuncia da parte dell’alienante o del condividente; l’ipoteca legale era altresì prevista a favore dello Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, ma è stata sostituita con il sequestro conservativo (art. 218 disp. att. c.p.p.).
L’ipoteca giudiziale può essere iscritta sui beni del debitore a seguito di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, all’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento di danni da liquidarsi successivamente; può, inoltre, essere iscritta a seguito di un lodo arbitrale esecutivo o di una sentenza pronunciata da autorità giudiziarie straniere della quale sia stata dichiarata l’efficacia dall’autorità giudiziaria italiana, salvo che le convenzioni internazionali dispongano diversamente (l. n. 218/1995, art. 64). L’ipoteca volontaria ha fonte in un negozio giuridico (ma non un testamento) e può essere concessa dal debitore o anche da un terzo (cosiddetto terzo datore di ipoteca) su un bene proprio. Se viene concessa su beni altrui o su beni futuri può essere validamente iscritta solo quando, rispettivamente, la cosa sia acquistata dal concedente ovvero sia venuta a esistenza; la l. 30/1997, tuttavia, ha inserito nel codice civile il nuovo art. 2825-bis che dispone che l’ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell’intervento edilizio, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata. L’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione. Se non vi è patto contrario, le spese d’iscrizione dell’ipoteca sono a carico del debitore, ma devono essere anticipate dal richiedente. L’iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per 20 anni dalla sua data; prima della scadenza di questo termine l’ipoteca può essere rinnovata, mantenendo il medesimo grado. Decorso questo termine, il creditore può procedere a nuova iscrizione e l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione. L’ipoteca può essere altresì ridotta riducendo la somma per la quale è stata presa, o restringendo l’iscrizione a una parte soltanto dei beni. La cessione, la surrogazione, la postergazione di grado e gli altri atti dispositivi del credito ipotecario devono essere annotati in margine all’iscrizione dell’ipoteca e la trasmissione o il vincolo dell’ipoteca non ha effetto finché l’annotazione non sia stata eseguita. L’ipoteca si estingue con la cancellazione dell’iscrizione o con la mancata rinnovazione, con l’estinguersi dell’obbligazione garantita, con la rinuncia del creditore, con lo spirare del termine cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva, con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche e, infine, con il perimento del bene ipotecato (in quest’ultimo caso, tuttavia, le somme dovute dagli assicuratori per indennità della perdita sono vincolate al pagamento dei crediti ipotecari secondo il loro grado, a meno che le medesime vengano impiegate a riparare la perdita). Infine, il terzo acquirente di un bene ipotecato che abbia trascritto il suo titolo e non sia personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari ha la facoltà di liberare il bene da ogni ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del suo titolo di acquisto, compiendo gli atti previsti dall’art. 2890 c.c. e depositando il prezzo del bene.
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